Le dernier rapport annuel Global Data Center Trends de CBRE confirme une tension structurelle sur les data centers mondiaux : malgré une vague de nouvelles capacités, la demande continue de dépasser l’offre, ce qui pousse à la hausse les loyers et les coûts de construction. En Europe, l’arbitrage se fait désormais autant sur le foncier et le raccordement électrique que sur la qualité immobilière du site.
CBRE indique qu’au premier trimestre 2025, la vacance mondiale est tombée à 6,6 %, soit 2,1 points de moins sur un an, dans un contexte de leasing record alimenté par l’IA et le cloud. En Europe, le phénomène est encore plus visible sur les grands marchés : le taux de vacance des quatre principaux hubs — Londres, Francfort, Paris et Amsterdam — est descendu à 7,4 %, son plus bas niveau historique, avec une baisse particulièrement marquée à Paris, de 16,1 % à 7,7 %. La mécanique est simple : plus la demande se concentre sur quelques hubs, plus le stock immédiatement mobilisable se raréfie.
Cette tension n’est pas ponctuelle. CBRE avait déjà observé en 2023 que, sur les 14 plus grands marchés européens, la demande de colocation avait atteint 601 MW contre 561 MW de nouvelles capacités livrées, la deuxième fois en cinq ans que la demande dépassait l’offre. Autrement dit, l’Europe construit, mais pas assez vite ni aux bons endroits.
Les prix suivent la rareté
La conséquence immédiate est la hausse des loyers. Dans les quatre grands marchés européens, CBRE note une progression des loyers au premier trimestre 2025, portée à la fois par la rareté du stock et par la hausse des coûts de construction. À Londres, la fourchette annoncée pour des déploiements de 250 à 500 kW s’établit entre 180 et 215 dollars par kW et par mois, contre 160 à 195 dollars un an plus tôt. Amsterdam enregistre la plus forte hausse annuelle citée par CBRE, à 18 %.
Le signal est important pour les exploitants comme pour les investisseurs : le marché n’est plus seulement tiré par la demande, il est aussi comprimé par les coûts amont. Quand les coûts de génie civil, d’équipements électriques, de refroidissement et de mise aux normes montent en parallèle, les fournisseurs répercutent l’effort sur les prix de location. Le data center devient un actif plus cher à financer, plus long à livrer, et donc plus sélectif à commercialiser.
Le vrai goulot, c’est l’électricité
Derrière les chiffres de vacances se cache le point noir du secteur : l’accès à l’énergie. CBRE souligne que la progression de l’inventaire européen a ralenti en raison de difficultés à sécuriser l’électricité, avec un ajout annuel de 7,2 % sur les quatre plus grands marchés, contre 20 % entre le premier trimestre 2023 et le premier trimestre 2024. Amsterdam n’a même enregistré aucune nouvelle capacité sur la période, ce qui illustre l’effet direct des contraintes de raccordement et des arbitrages de réseau.
Le problème n’est pas uniquement le nombre de projets, mais leur soutenabilité opérationnelle. Un site peut exister sur le papier, disposer d’un permis et d’un financement, puis rester bloqué par le délai de renforcement réseau, par la capacité du poste source, ou par l’acceptabilité locale de la consommation électrique. À mesure que l’IA exige des densités plus élevées, la question n’est plus seulement “où construire”, mais “où faire passer la puissance”.
CBRE relie d’ailleurs explicitement la montée de la demande à l’adoption de l’IA et aux besoins des hyperscalers, qui ont généré un volume record de leasing au premier trimestre 2025. Faute d’espace et de puissance dans les hubs historiques, ces gros acheteurs se reportent davantage vers des marchés secondaires. C’est un basculement stratégique : la géographie des data centers n’est plus dictée seulement par la proximité des clients, mais par la disponibilité réelle de puissance, de foncier et de fibre.
En Europe aussi, CBRE identifie de nouveaux marchés émergents, notamment Bruxelles et Zurich. Cela traduit un mouvement de déconcentration relative des hubs FLAPD, mais sans remettre en cause leur domination. Les grands marchés restent centraux parce qu’ils concentrent les réseaux, les opérateurs, les compétences et les contrats pré-loués. Le problème est qu’ils sont aussi les plus contraints.
Le marché reste sous tension
L’augmentation des capacités livrées n’efface donc pas la tension, elle la masque à peine. En 2023 déjà, CBRE constatait que les marchés européens livraient davantage de mètres carrés, mais toujours pas assez pour absorber la demande des grands comptes. En 2025, le diagnostic se durcit : la disponibilité baisse, les loyers montent, et les nouveaux projets se décalent vers des zones moins saturées ou plus faciles à alimenter.
Pour les décideurs, trois lectures s’imposent. D’abord, le marché de la colocation de gros volume reste haussier, mais moins liquide et plus fragmenté qu’avant. Ensuite, la valeur se déplace vers les sites capables de garantir une puissance ferme, pas seulement une adresse prestigieuse. Enfin, la contrainte réglementaire et énergétique devient un facteur de compétitivité industrielle : les territoires qui savent raccorder plus vite, refroidir plus efficacement et sécuriser leur accès réseau prennent de l’avance.
Une industrie sous contrainte
La trajectoire actuelle confirme un changement de régime. Les data centers ne sont plus seulement une classe d’actifs immobiliers spécialisée ; ils sont devenus une infrastructure critique soumise à des arbitrages énergétiques, territoriaux et financiers de plus en plus serrés. La hausse des loyers n’est qu’un symptôme. Le fond du sujet, c’est la pénurie de puissance, la lenteur des raccordements et la montée d’un marché où la capacité se pré-vend avant même d’être livrée.
Dans ce contexte, la prochaine bataille ne se jouera pas seulement sur la taille des campus, mais sur la capacité à sécuriser du MVA (mégavoltampère, l’unité de base pour le dimensionnement des transformateurs), du foncier et du délai. C’est là que se décide désormais la hiérarchie des marchés.
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