L’essor de l’intelligence artificielle et la numérisation croissante de la société engendrent des besoins considérables en infrastructures de data centers. Cette évolution soulève des questions complexes relatives au foncier, à l’énergie et à l’acceptabilité sociale. Le cabinet de conseil Upside, spécialisé dans l’immobilier industriel, propose une analyse approfondie de ces enjeux à travers un livre blanc. Ce document vise non seulement à démystifier le concept de data center, mais aussi à offrir des outils concrets pour évaluer le potentiel des terrains, tout en plaidant pour une approche stratégique et démocratique de la filière, notamment par la création d’un Commissariat dédié à l’énergie et à l’intelligence artificielle.
Le Data Center : perception du marché et enjeu de valorisation du foncier industriel
Le marché du data center est perçu comme une opportunité majeure pour la valorisation des fonciers industriels. Il y a encore cinq à dix ans, la reconversion de ces sites était principalement envisagée sous la forme d’entrepôts logistiques. Bien que cette solution ait pu générer de la valeur, elle est aujourd’hui surpassée par le potentiel du data center, particulièrement stimulé par les besoins de l’intelligence artificielle (IA).
Les fonciers industriels, souvent déjà artificialisés et présentant des enjeux de pollution, nécessitent des investissements importants pour leur remédiation. Les développeurs de data centers sont prêts à supporter ces coûts élevés, ce qui en fait une solution attractive pour les propriétaires fonciers souhaitant valoriser des terrains qui, autrement, risqueraient de devenir des friches. Cette approche permet également de financer la modernisation de l’industrie française, car le produit de la cession foncière peut être réinvesti dans le process industriel.
« Les clients détiennent parfois un foncier dont ils ne mesurent pas la valeur à l’aune de ce que représente aujourd’hui en termes de potentiel un data center. » Stéphanie FAURÉ, associée fondatrice d’Upside. « Pour les propriétaires fonciers industriels, c’est une occasion de mieux valoriser un foncier qui sinon deviendra une friche. »
Cependant, cette perception positive doit être nuancée. Tous les fonciers ne sont pas adaptés à l’accueil d’un data center. De nombreux paramètres techniques, financiers et réglementaires conditionnent la faisabilité d’un projet, notamment l’accès à l’énergie, la configuration du terrain et son environnement. Des organismes comme l’ADEME ou la DRIEAT soulignent néanmoins que les fonciers industriels restent les plus pertinents pour ce type d’infrastructure.
Face à un intérêt croissant, voire une certaine frénésie, de la part d’investisseurs parfois peu informés, il devient crucial de guider le développement de manière rationnelle. La ressource énergétique, bien qu’abondante et décarbonée en France, est précieuse et son attribution ne devrait pas relever de la seule initiative privée, mais faire l’objet d’un contrôle démocratique.
Les défis de la filière : délais, incertitudes et transparence
Si les délais de traitement des dossiers en France sont souvent perçus comme un frein, ils ne sont pas nécessairement plus longs qu’ailleurs en Europe. La principale difficulté pour les investisseurs réside dans l’incertitude concernant l’attribution des mégawatts. Entre le lancement des études et la confirmation de la disponibilité de l’énergie, de nombreuses demandes peuvent émerger sur un même territoire, créant une forte fébrilité.
Le temps nécessaire à l’instruction des projets est légitime, car il permet d’examiner en profondeur les impacts environnementaux et sociaux. Il est crucial de maintenir, voire d’augmenter, la pression sur la qualité environnementale des projets. Le véritable enjeu est de donner de la visibilité aux investisseurs et aux citoyens.
Le manque de transparence actuel est problématique. La liste des 63 dossiers identifiés par RTE pour un traitement accéléré (« fast track ») n’est pas publique. De même, le fait que ces projets soient majoritairement situés sur des fonciers d’EDF soulève des questions : la disponibilité immédiate du terrain est-elle le seul critère de sélection ? Une grille multicritères permettrait d’élargir la réflexion et d’assurer une évaluation plus équilibrée des projets.
La nécessité d’une gouvernance stratégique : le Commissariat à l’Énergie et à l’Intelligence Artificielle
Pour orienter les investissements vers les projets les plus pertinents, Upside propose de créer un « Commissariat à l’Énergie et à l’Intelligence Artificielle« . Cette instance supérieure aurait pour mission de dépasser les oppositions actuelles entre les objectifs de l’État, qui encourage l’industrialisation et les data centers, et les préoccupations des collectivités territoriales, confrontées aux impacts locaux de ces infrastructures. « Il ne faut pas opposer les territoires et l’État. Or, aujourd’hui, nous sommes un peu dans cette configuration. L’État invite à flécher des investissements sur les data centers industrialisés, mais des territoires s’interrogent sur les équipements et les conséquences pour les concitoyens. » confirme Stéphanie FAURÉ.
« L’énergie dont nous disposons est peu chère, décarbonée, et elle peut être abondante en France, mais elle ne doit pas être attribuée sans un contrôle démocratique. C’est une ressource précieuse, de la même façon que les données. On ne peut pas vivre sans eau, sans énergie, on ne peut pas vivre sans communication, sans données. C’est pour cela que nous plaidons pour un Commissariat à l’énergie et à l’intelligence artificielle, parce que pour nous tous les projets ne se valent pas. Il faut certes des propriétaires avec du foncier, mais il faut aussi un regard démocratique sur l’attribution de la puissance énergétique. »
Actuellement, bien que des mesures législatives visent à accélérer les projets (« fast track »), leur mise en œuvre se heurte aux décisions locales, comme le refus d’un permis de construire. Un commissariat permettrait d’instaurer une vision d’ensemble et de garantir que la valeur créée par les data centers soit maximisée pour le territoire, l’État et l’Europe. Cette instance assurerait également la transparence sur l’attribution de la puissance énergétique.
L’enjeu est de réfléchir à la chaîne de valeur dans sa globalité. Au-delà des impacts directs (chaleur fatale, consommation d’eau), il faut s’interroger sur l’identité des utilisateurs finaux des data centers. L’objectif est de favoriser les projets qui hébergent des acteurs stratégiques européens, comme Mistral AI ou OVHcloud, et qui contribuent à la création de valeur locale, par exemple en offrant des services aux collectivités. Cette approche intégrée est essentielle pour assurer un retour sur investissement optimal et renforcer l’autonomie stratégique de l’Europe.
Le Livre Blanc : un outil pédagogique et décisionnel
Le livre blanc rédigé par Upside poursuit trois objectifs principaux :
- Pédagogique : Il vise à démystifier ce qu’est un data center. Pour de nombreux acteurs, y compris des industriels, le fonctionnement et les implications de ces infrastructures restent méconnus. Face aux annonces gouvernementales soutenant la filière, une meilleure compréhension est essentielle.
- Décisionnel : En tant que cabinet de conseil, l’objectif est de fournir des outils pour accompagner les prises de décision. Le livre blanc contient des éléments concrets, comme une grille de scoring, pour aider les porteurs de projets à évaluer la faisabilité et le potentiel de leurs fonciers.
- Politique et stratégique : À l’approche d’échéances électorales majeures, le document entend positionner le sujet comme un enjeu de démocratie économique et de souveraineté. L’attribution des ressources énergétiques (produites notamment par le nucléaire) entre différents usages (voitures électriques, réindustrialisation, data centers) doit faire l’objet d’un débat public.
De plus, il est crucial de cesser d’opposer les data centers à l’industrie. Les data centers sont une industrie à part entière, indispensable au fonctionnement des autres secteurs, de l’usine robotisée à la défense nationale. Ils s’inscrivent dans une verticale numérique stratégique pour l’Europe, dont il faut renforcer chaque maillon de la chaîne de valeur.
La grille de scoring : un outil d’évaluation et de dialogue
Pour répondre au besoin d’évaluation objective, Upside a développé une grille de scoring. Cet outil vise à analyser le potentiel d’un foncier pour accueillir un data center en se basant sur une série de critères pondérés :
- Le raccordement à l’énergie.
- La configuration du foncier.
- L’environnement et le territoire (ex. : stress hydrique).
- Les enjeux réglementaires et d’acceptabilité.
Cette grille n’est pas une solution définitive, mais un outil de dialogue destiné à être partagé et enrichi par les retours d’expérience des collectivités, associations et autres parties prenantes. Son fonctionnement est simple : des points sont affectés à chaque critère, aboutissant à une évaluation globale. Ce processus permet d’identifier les forces et faiblesses d’un projet et de définir un plan d’action concret pour lever les incertitudes, par exemple en lançant des études environnementales spécifiques.
L’outil est actuellement en cours de développement pour permettre aux porteurs de projets de renseigner leurs données de manière anonyme. À terme, cette base de données consolidée permettra une analyse globale des tendances et des potentiels à l’échelle nationale.
Conclusion
Le développement des data centers en France représente à la fois une opportunité économique majeure et un défi complexe en matière d’aménagement du territoire, de gestion de l’énergie, de l’eau et de démocratie. La valorisation des friches industrielles par ces nouvelles infrastructures est une voie prometteuse, mais elle doit être encadrée par une approche rationnelle et transparente. « La principale difficulté, ce n’est pas tant le temps que l’incertitude de l’attribution des mégawatts », analyse Stéphanie FAURÉ.
Le livre blanc et la grille de scoring proposés par Upside constituent des outils pour objectiver le débat et faciliter la prise de décision. Cependant, une action plus structurelle est nécessaire. La proposition de créer un « Commissariat à l’Énergie et à l’Intelligence Artificielle » vise à instaurer une gouvernance stratégique, capable de concilier les intérêts nationaux et locaux, et d’assurer une attribution juste et transparente des ressources.
Finalement, il est impératif de considérer le data center non pas comme une entité isolée ou concurrente de l’industrie traditionnelle, mais comme un maillon essentiel d’une chaîne de valeur numérique que l’Europe doit maîtriser pour garantir son autonomie et sa prospérité future. Le débat doit donc être porté à un niveau politique et citoyen, notamment à l’occasion des prochaines échéances électorales, afin de définir collectivement les priorités pour l’avenir énergétique et numérique du continent.
À propos de l’auteur
Le parcours professionnel qui a mené Stéphanie FAURÉ à créer Upside a débuté dans l’immobilier de logement social, un secteur où les transformations sociétales, comme l’émergence des familles monoparentales, ont imposé une adaptation constante des infrastructures. Cette expérience a mis en lumière le lien direct entre l’immobilier et les évolutions de la société, souvent en lien avec des transformations sociales. Le cheminement s’est poursuivi vers le financement et l’investissement immobilier, d’abord dans le logement, puis au sein d’un cabinet de conseil où une filière immobilière a été développée.
Par la suite, un passage à la direction de l’activité conseil de Colliers en France lui a permis d’approfondir son expertise, notamment dans le secteur des bureaux et des projets de reconversion de fonciers universitaires en laboratoires et bureaux. C’est à la suite de cette expérience et de la rencontre avec Guillaume Savard et Amandine Dumont qu’a été fondé le cabinet Upside en 2019.
À propos : Cabinet Upside
Upside est un cabinet de conseil composé d’une dizaine de consultants expérimentés, issus à la fois de grands cabinets de conseil internationaux et du monde opérationnel de l’immobilier. Le cabinet intervient auprès de grandes et petites entreprises sur des projets variés, allant des bureaux à l’industrie. Une expertise particulière a été développée sur les fonciers industriels, avec des clients majeurs comme Renault, Orange et EDF. Les missions pour ces derniers incluent des problématiques d’infrastructures sensibles.
