L’intelligence artificielle générative ne se contente plus de bouleverser nos méthodes de travail : elle s’apprête à redéfinir physiquement la géographie de nos entreprises. En Île-de-France, le traditionnel arbitrage immobilier entre prestige de l’adresse et coût du mètre carré s’efface devant un nouveau paradigme : la proximité immédiate avec la puissance de calcul. Bienvenue dans l’ère du « Data-Centered Office », où le gigawatt commence à prendre le pas sur le m².
Experts : Anne PETITJEAN, Associée Immobilier, Herbert Smith Freehills Kramer, et Guillaume SAVARD, Associé, Upside
La fin du règne de Paris intra-muros ?
Pendant des décennies, Paris a exercé une force d’attraction irrésistible sur le secteur tertiaire. Pourtant, la révolution de l’IA Générative (et des Data Centers dont elle a besoin pour fonctionner) pourrait bien briser ce monopole. Les entreprises « IA-intensives » font face à une contrainte physique majeure : le besoin de réduire la latence via le Edge Computing. Par « IA-intensives », nous entendons des organisations utilisant l’IA « verticalement », c’est-à-dire au cœur de leurs processus métiers, et non pas l’IA mobilisée « horizontalement », c’est-à-dire de manière diffuse et ponctuelle, dans les applications bureautiques du quotidien. Pour fonctionner efficacement, nous pensons que les futurs bureaux devront être adossés à des infrastructures de calcul massives. Or, Paris, avec son « charme de l’ancien » et sa densité, peine à offrir les prérequis techniques nécessaires.
Cette nouvelle donne favorisera des territoires jusqu’ici considérés comme périphériques. Les départements de l’Essonne, des Yvelines, ainsi que les zones au Nord et au Sud de Paris, portés par la disponibilité de lignes à très haute tension (couronne 400kV de RTE) et de foncier, deviendront les nouveaux « territoires gagnants ». La Défense, très décriée en raison de sa surproduction de bureaux de grand gabarit (IGH), pourrait également tirer son épingle du jeu dans cette compétition, grâce à ses infrastructures réseaux et à la conversion de sa vacance tertiaire en opportunité de place pour des DC.
Moins de surface, plus de technologie
Si la localisation change, le volume, lui, se contracte. Le constat est sans appel : la demande globale de m² de bureaux en Île-de-France est durablement baissière, corrélée à une croissance économique atone, pauvre en créations d’emplois, et à l’automatisation des tâches. L’IA permet d’économiser des ressources humaines, comme l’illustre la décision d’Accenture de licencier 19 000 collaborateurs jugés « IA incompatibles ». Moins anecdotiquement, une étude du Stanford Digital Lab de 2025 note déjà une baisse de 13 % des recrutements chez les 22-25 ans dans les professions les plus exposées.
Les m² de bureaux désirables seront radicalement différents. On observe un basculement massif des investissements : aux États-Unis, pour la première fois cette année, les dépenses dans la construction de Data Centers ont dépassé celles des bureaux. En France, des géants comme Hines, Prologis ou Icade réorientent déjà leur stratégie vers ces actifs technologiques. Ce faisant, une offre de surfaces hybride pourra voir le jour, à l’instar de réalisations d’ores et déjà constatées sur la côte Ouest.
L’immeuble hybride : bureaux et serveurs sous le même toit
L’avenir appartient aux immeubles capables de superposer espaces de travail et centres de données. L’agence d’architecture HOK travaille ainsi sur des concepts de « Digital Amenity » à San Francisco, mobilisant la technologie du Direct Liquid Cooling (DLC). Cette technologie de refroidissement liquide occupe trois fois moins de place que les systèmes classiques, permettant enfin de loger bureaux et serveurs dans un même volume. Mieux encore, la « chaleur fatale » dégagée par les processeurs peut être réutilisée pour chauffer les espaces de vie ou des cultures urbaines en toiture.
Un nouveau pouvoir décisionnel
Dans ce scénario prospectif, pas si lointain, le choix des futurs bureaux et espaces de travail tertiaires ne relèvera plus uniquement des Directions Immobilières, mais sera piloté par les DSI et les Chief Technology Officers (CTO). Les critères de sélection seront avant tout techniques : capacité électrique abondante, proximité des nœuds de calcul et maillage de transports rapides (projets de la SGP en Ile de France).
L’équation financière évoluera également. Si le coût global des projets immobiliers augmentera, la part du foncier et des coûts de construction « tertiaires » deviendra secondaire face aux investissements technologiques (CAPEX). Pour les entreprises souhaitant échapper à ce redoutable effet de ciseau, l’enjeu consistera à compenser ces (sur)coûts et (sur)investissements par une optimisation drastique des surfaces de bureaux banales.
Demain, dans un monde du travail augmenté par l’IA Générative et mobilisant des Data Centers permettant de motoriser cette dernière, l’adresse de prestige comptera moins que la qualité de la connexion au réseau électrique et la vitesse de traitement des algorithmes. Nous y voyons une opportunité pour une agglomération parisienne comprise à l’échelle francilienne et une justification a-posteriori des investissements réalisés pour développer le réseau de transport au titre du Grand Paris Express.
La coexistence d’un centre de données et d’espaces tertiaires et industriels : la résultante de contraintes juridiques
Le développement de l’immeuble hybride ou de l’ensemble immobilier développant une mixité d’usage entre data centers et activités tertiaires ou industrielles peut se trouver d’autant plus soutenu, voire nécessaire, que l’environnement juridique qui pèse sur le développement des data centers est contraignant.
Les data centers sont aujourd’hui soumis à un ensemble croissant de contraintes environnementales, en raison de leur caractère énergivore, qui transforment profondément les conditions de leur développement.
D’une part, le périmètre des obligations de reporting environnemental (1) s’est considérablement élargi ces dernières années, passant d’obligations générales pesant sur les grandes entreprises à un dispositif de plus en plus ciblé (2), les data centers y étant désormais explicitement soumis.
A cet effet, la loi du 30 avril 2025, qui transpose la directive européenne du 13 septembre 2023 relative à l’efficacité énergétique, soumet expressément les opérateurs de data centers à une nouvelle obligation de reporting environnemental. À compter d’un seuil de puissance installée de 500 kW ou plus, ces derniers devront désormais procéder à la publication ou à la transmission d’informations administratives, environnementales et énergétiques.
Ainsi, les performances énergétiques, l’empreinte carbone, la gestion de l’eau ou encore la valorisation de la chaleur fatale font désormais l’objet d’une transparence renforcée, ce qui accentue la pression réglementaire et sociétale pesant sur ce type d’infrastructures et augmente de facto le risque contentieux pesant sur les diverses autorisations administratives nécessaires au développement des data centers et notamment sur les permis de construire.
D’autre part, l’obligation de récupération et d’exploitation locale de la chaleur fatale constitue désormais un axe structurant du cadre légal pouvant conduire à un refus de permis de construire en l’absence de dispositif de valorisation énergétique de la chaleur fatale ou en présence d’un dispositif de récupération de la chaleur fatale jugée insuffisant.
Dans ce contexte réglementaire contraignant, la mixité d’usage peut apparaître comme un levier stratégique majeur.
En effet, elle renforce l’acceptabilité des projets en les inscrivant dans les politiques locales de développement économique, notamment par la création d’emplois et la dynamique résultant de la mixité d’usage.
En diversifiant les usages, en mixant des usages complémentaires les uns des autres, notamment à travers l’intégration de bureaux, ou encore à travers l’alimentation du réseau de chaleur de gymnases, de piscines ou autres équipements d’intérêt collectif grâce à la récupération de la chaleur fatale des date centers, ces derniers devraient pouvoir ainsi obtenir un meilleur soutien des collectivités et des populations, tout en réduisant le risque, toujours non négligeable, de recours contentieux du voisinage.
Vers une mixité d’usage entre les data centers et les activités industrielles : le résultat du SDRIF environnemental
La dynamique actuelle ouvre désormais la porte à une conception élargie de la mixité, au‑delà de la mixité data center/bureaux. Les évolutions récentes du schéma directeur de la région d’Île-de-France environnemental (SDRIF‑E) en vigueur depuis le 13 juin 2025 confortent cette tendance avec l’ouverture d’une mixité d’usage entre data centers et industrie.
Ce document de planification encourage la transformation des zones d’activités économiques vieillissantes en espaces mixtes, intégrant les data centers à des fonctions industrielles ou logistiques.
En effet, le SDRIF-E impose d’abord que les data centers soient implantés en priorité au sein de sites d’activités économiques existants, l’extension urbaine n’étant admise qu’en l’absence d’alternative en zone déjà urbanisée.
Toutefois, parce que les data centers relèvent de la catégorie urbanistique des « entrepôts », leur implantation dans les espaces dédiés à l’industrie reste limitée : les sites d’activité d’intérêt régional doivent être préservés pour l’industrie et ses fonctions supports, et les secteurs de développement industriel stratégique ne peuvent accueillir un data center que s’il entretient un lien fonctionnel direct avec les activités industrielles implantées.
Ainsi, si le SDRIF‑E restreint nettement l’accès des data centers au foncier industriel, il ouvre néanmoins une perspective : celle d’une mixité d’usage entre les data centers et l’industrie qui peut se révéler d’autant plus gagnante que les acteurs industriels se sont pour la plupart fixés des objectifs de décarbonation et pourraient s’intéresser à la récupération de la chaleur fatale des data centers.
Notes
1 – Le reporting se définit comme la publication ou la transmission à des organismes de contrôle publics, par les entreprises, de données internes rendant compte de leurs actions en matière environnementale, sociale et de gouvernance (Reporting ESG).
2 – Les data centers n’étaient, dans un premier temps, concernés qu’indirectement par ces exigences, au travers notamment de la loi NRE, de la loi Grenelle II, du dispositif de vigilance instauré en 2017 ou encore de la directive CSRD, qui imposaient aux entreprises la publication d’informations environnementales sans viser spécifiquement les data centers.
