À partir d’un échange au long cours, Grégory Berkovicz, avocat, président du groupe GB2A, impliqué dans l’accompagnement de grands projets, dessine une lecture rare du marché des data centers en France. Entre projets hyperscale et IA, data centers territoriaux, enjeux d’énergie, promesses de souveraineté et retour d’expérience sur le dossier du Bosquel, l’entretien met en lumière un secteur en forte accélération, mais encore en quête de stabilité. Première partie : un secteur du data center en France sous tension.
Deux marchés coexistent déjà
Le premier enseignement de notre entretien est qu’il n’existe pas un seul marché du data center, mais au moins deux :
D’un côté, des infrastructures de taille moyenne, pensées comme des équipements de proximité, inscrites dans une logique de « dernier kilomètre numérique » et plus facilement intégrables dans l’aménagement urbain.
Ces installations posent relativement peu de difficultés, selon Grégory Berkovicz. Leur insertion architecturale et urbaine est mieux maîtrisée, leur chaleur fatale peut être valorisée plus simplement, et leur cadre réglementaire est jugé plus lisible depuis les derniers ajustements normatifs. « Depuis la fin de l’année dernière, et l’apparition des décrets, les choses sont relativement claires. Ces projets-là ne posent pas tant de questions que ça », résume-t-il.
On y trouve par exemple de vraies utilités de récupération de chaleur, avec des notions d’échange thermique qui ont du sens, des solutions d’injection sur des réseaux d’échangeurs thermiques, avec des objets architecturaux qui ont des fonctions différentes et donc des usages différents. « Le plus classique, c’est pour chauffer la piscine, pour alimenter le réseau de chaleur, pour alimenter une petite serre urbaine, de l’agriculture urbaine, etc. »
À l’autre extrémité du spectre, les grands campus hyperscale et les projets orientés IA relèvent d’une toute autre échelle. Les surfaces mobilisées, les puissances électriques appelées et les montants d’investissement déplacent immédiatement le sujet du simple immobilier technique vers celui de l’aménagement industriel stratégique.
« Le positionnement de marché est de plus en plus clair : il y a ceux qui sont des vrais promoteurs immobiliers, ceux qui vont plus loin dans la chaîne de valeur et qui font de la colocation, ceux qui vont encore un peu plus loin et qui finalement font de la mise à disposition d’espace, ceux qui exploitent, ceux qui sont les utilisateurs finaux, et j’ai presque décrit l’essentiel de la chaîne de valeur. »
La collectivité, ni simple spectatrice ni propriétaire toute-puissante
Les collectivités occupent plusieurs positions simultanées. Elles peuvent d’abord être utilisatrices finales, dans une logique de mutualisation territoriale des besoins de stockage et de traitement, à l’image des modèles de data centers partagés entre acteurs publics locaux. Mais elles restent surtout des autorités d’aménagement. Permis de construire, compatibilité avec les documents d’urbanisme, autorisations environnementales : leur rôle principal demeure celui de garante de la cohérence territoriale. Dans cette lecture, un data center de proximité doit être traité comme un objet urbain parmi d’autres, et non comme une exception absolue.
Grégory Berkovicz insiste aussi sur un point de méthode : il ne faut pas confondre la fonction d’utilisateur, la fonction d’autorité publique et, parfois, la tentation de faire du développement économique à tout prix. Sur les petits et moyens projets, il juge que la collectivité n’a pas vocation à intervenir davantage que pour d’autres implantations économiques, sauf lorsqu’une logique de mutualisation crée un intérêt direct.
La souveraineté, un mot trop souvent galvaudé
L’un des fils rouges de l’entretien concerne l’usage inflationniste du terme souveraineté. Le juriste critique une expression devenue « un mot valise », utilisée indistinctement pour désigner des réalités pourtant très différentes : localisation des données, régime contractuel, nationalité des investisseurs, nationalité des technologies ou encore contrôle du foncier.
Sa grille d’analyse est plus stricte. « Une chose dont on est sûr, c’est qu’une collectivité locale n’est pas souveraine. Parce que le mot souveraineté est devenu dans le monde des data centers une espèce de mot fourre-tout dans lequel on met tout et n’importe quoi. L’État en particulier a une maîtrise relative de cette notion. »
Sur ces petits data centers, la collectivité est un utilisateur presque comme un autre. Sur ces projets, la collectivité reste sur cette première typologie, et elle ne doit pas tout mélanger. Mais elle a une deuxième casquette, celle de l’autorité publique, délivrant des autorisations, étant garante de la qualité de l’aménagement urbain. C’est le permis de construire, conforme à un PLU et un SCoT, ce sont les autorisations environnementales le cas échéant. « Toutes ces autorisations, tout ce contexte réglementaire dont la collectivité locale est garante, font que les collectivités ont un rôle particulièrement important qui est celui de garantir le bon aménagement de leurs espaces urbains. »
Pour un utilisateur, la véritable question n’est pas une souveraineté abstraite, mais la protection juridique des données : sous quel droit sont-elles stockées, devant quelle juridiction, et dans quel cadre contractuel ? Ce n’est donc pas seulement l’emplacement du serveur qui compte, mais l’ensemble de l’environnement juridique dans lequel s’inscrit la relation entre fournisseur et client.
Sur les très grands projets, Grégory Berkovicz soutient que la souveraineté économique et technologique européenne reste limitée. Les capitaux, les équipements et souvent les utilisateurs finaux sont largement extra-européens. En revanche, il identifie deux leviers concrets de souveraineté : la maîtrise du sol, lorsqu’elle est conservée par la puissance publique, et la maîtrise d’une énergie « décarbonée, disponible, stable ».
« La protection juridique des données n’est pas une question de souveraineté, surtout dès lors qu’on accepte d’être soumis à un droit autre que celui auquel on est soumis à titre principal. Évidemment, on crée des frottements, c’est ce qu’on appelle l’élément d’extranéité. Et ces frottements-là sont dangereux juridiquement, parce qu’on les maîtrise pas. »
L’énergie, vraie ressource rare du marché
Contrairement à une idée répandue, la rareté ne se situe pas d’abord dans le foncier. Pour autant, Grégory Berkovicz démonte la croyance selon laquelle tout terrain disponible serait mécaniquement assis sur une rente exceptionnelle. Pour lui, le foncier seul ne suffit pas ; ce qui fait la valeur réelle d’un site, c’est sa capacité à sécuriser une alimentation électrique de forte puissance à un coût compétitif et dans la durée.
Dans cette perspective, la France dispose d’un atout majeur : une électricité nucléaire perçue comme stable, décarbonée et relativement prévisible. C’est là, selon lui, que se joue une part décisive de l’attractivité nationale. « Ce sont eux les maîtres du jeu », dit-il à propos des grands opérateurs énergétiques et de réseau, considérés comme les véritables pivots de la capacité française à accueillir les projets les plus lourds. « Les unités de taille moyenne et d’utilité territoriale localisée, à mon avis, ne sont pas le cœur du problème. Aujourd’hui, le cœur de la question, ce sont les géants, les supercalculateurs ou les grandes fermes de data centers qui portent sur des dizaines d’hectares et des consommations électriques en gigawatts. »
La centralité de l’énergie éclaire aussi la hiérarchie réelle de la chaîne de valeur. Le client engagé sur une durée longue et l’accès à la puissance électrique apparaissent comme les actifs les plus rares ; beaucoup plus, au fond, que le terrain lui-même.
Projets IA : un potentiel immense, mais un risque supérieur
Grégory Berkovicz distingue les projets de data center classiques des centres orientés IA, non pour des raisons purement juridiques, mais parce que leurs effets territoriaux diffèrent profondément. Fiscalité, valeur locative, besoins en emplois, vitesse d’obsolescence technologique : les centres IA créent une économie plus volatile et plus risquée.
« Je distingue clairement la partie data center de la partie hyperscale IA, parce qu’il y a entre les deux des différences qui ne sont pas tant juridiques et technologiques, en réalité, mais plutôt territoriales. » À commencer par la fiscalité : la valeur économique locative est la base de la fiscalité. Dès lors que les valeurs locatives sur un hyperscaler seront beaucoup plus élevées que sur un data center, la fiscalité sera elle aussi beaucoup plus importante. À l’évidence, les valeurs foncières d’un data center sont moindres que celles d’un hyperscaler.
Le point central est celui du temps. Un data center de stockage répond à un besoin structurel relativement lisible ; un centre IA repose sur des cycles technologiques beaucoup plus courts, marqués par une obsolescence rapide des équipements et par une forte incertitude sur les usages futurs. « Le GPU au moment où il devient opérationnel est déjà obsolète », lance-t-il, une formule qui résume à elle seule la tension de ce marché. Et de constater un dernier élément, l’impact en termes d’emploi. « Je l’ai découvert, il y a plus d’emplois dans un centre IA que dans un centre de data. »
Pour les territoires, ces différences changent tout. Accueillir un projet IA peut créer un effet campus, attirer la recherche, la formation et des activités associées. Mais cela signifie aussi accepter un niveau de risque supérieur sur la trajectoire économique et technique du site à horizon dix ans.
Financement et valeur
Sur les projets hyperscales et IA, les interrogations de valorisation ne sont déjà plus les mêmes. Les quantités d’énergie n’ont plus rien à voir, on parle de tranche d’EPR. On parle d’investissements qui, selon Grégory Berkovicz, ne sont plus à la portée de la France. Le financement des projets IA l’interpelle : « En effet, et pour plusieurs raisons. D’abord parce que la France ne peut pas mettre tous ces investissements dans des hyperscalers, et ça, je trouve que c’est assez raisonnable. Mais aussi par les modèles d’épargne français, notamment s’agissant des retraites par répartition et non par capitalisation, contrairement aux Anglo-Saxons qui eux disposent de fonds de pension colossaux que nous n’avons pas. »
La valeur rare, ce n’est pas le foncier, parce qu’il y en a partout en France et dans le monde. Malheureusement, il y a de moins en moins besoin d’eau. Il est une valeur qui n’est pas souveraine : l’utilisateur final, à la condition qu’il s’engage à réserver de la puissance de calcul sur une durée suffisamment longue. Voilà ce qui a une grande valeur.
L’autre valeur, c’est l’énergie. Pas trop chère, stable, décarbonée. Et c’est ce qui fait la fortune de la France, son énergie nucléaire disponible. « C’est là où on a de la souveraineté. Parce que ça respecte les règles de droit de notre pays. C’est la moindre des choses. Là où nous avons un sujet et une capacité à être souverains, et un levier de négociation, c’est l’énergie décarbonée, disponible, stable, fiable, et à un prix raisonnable. C’est l’énergie nucléaire. »
La zone d’incertitude des data centers IA
Qui est capable de dire quelle sera l’utilisation d’un centre IA dans 15 ans et quelle sera la typologie de GPU ? Combien faudra-t-il en utiliser pour faire tourner les moteurs ? Est-ce qu’ils prendront plus ou moins de place, consommeront plus ou moins d’eau, plus ou moins d’énergie ? « Nous avons dans tous les cas une idée complète qui est très claire, c’est que le délai d’amortissement est tellement bref sur l’IA que nous avons une situation d’obsolescence qui est beaucoup plus rapide, voire extrêmement rapide, à 5 ans versus 10 à 15. » Les ordres de grandeur d’implantation territoriale, c’est-à-dire l’espace et l’énergie nécessaires, sont tellement disproportionnés que l’on ne peut pas raisonner exactement de la même manière.
Il y a une zone d’incertitude et une part de risque plus élevée qui expliquent la rentabilité. Et pourquoi les vendeurs de puissance de calcul gagnent plus d’argent que les vendeurs d’espace ? Les investissements et les durées d’amortissement ne sont pas les mêmes, ce qui est justifié. « C’est la même raison pour laquelle la fiscalité ne sera pas la même, et la valeur foncière non plus. Il y a finalement un monde qui est cohérent, mais qui n’est pas toujours bien compris, en particulier par les collectivités territoriales, celui du risque, qui est le baromètre des valeurs économiques. »
Grégory Berkovicz constate que les grands projets posent des questions qui ne sont pas réglées. Le risque, nous venons de l’évoquer. L’Eldorado à court terme, même si tout porte à croire que l’IA va continuer à se développer et que nous l’utiliserons tous de plus en plus. Le constat qu’il y a un champ d’incertitude quand on fait un pari technologique. Et nous ne sommes pas encore rentrés dans la vraie phase d’inférence !
À suivre sur la seconde partie de notre échange avec Grégory Berkovicz, qui accompagne le projet Bosquel, un datacenter IA de 1 GW dans la Somme (Hauts de France), annoncé par SoftBank et Sesterce dans le cadre de Choose France, qui s’inscrit dans un programme plus large de 5 GW en France, avec des promesses d’investissement, d’emplois et d’ancrage territorial particulièrement ambitieuses.
